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华夏幸福的荷包:除了"房" 还有4成来自产业发展服务

来源:包邮区  作者:你包叔 

最近一家公司的遭遇,总让人想起茨威格总结法国皇后玛丽·安托瓦内特那句话:

她那时候还太年轻,不知道所有命运的馈赠,早已暗中标好了价码

若论出身优越,可能很少有公司能与英国东印度公司相比。1600年,英女王伊丽莎白一世授予东印度公司皇家特许状,给予它在印度贸易的特权,这项特权堪比007的杀人执照。

此后200余年间,东印度公司从倒卖胡椒起家,在南亚建立了一个庞大的商业帝国。它就像一只母鸡,为大英帝国源源不断地输送热气腾腾的蛋,从而立下了赫赫战功。

越来越有钱的东印度公司由一只母鸡,变成了一个军事强权,在印度建立了东方的不列颠帝国。除了贸易,这位印度的统治者有了新的收入——征税。

马克思曾说,这时,东印度公司遇到了新的敌人,只不过敌人已不再是其他竞争公司,而是自己的国家和大臣。

每当它的垄断权期满时,它只有向政府贡献新的贷款,奉送新的蛋,才能更换特许状。

258年后,东印度公司终于在国会失宠。11月的一天,坎贝尔爵士在军队的严密保护下走上演讲台,面对这台下服饰华贵的印度王公夫人们,宣读了维多利亚女王的《告印度人民书》: 

      东印度公司在印度的统治结束了。

从2018年年初开始,地产商们突然发现,环北京的地突然变得好拿了,就连环京的县长们也变得特别好说话,甚至会主动打来电话,说你们上次看的那块地,想参与还是可以参与。

几年前,在北京撞上天花板的地产商如果想去环北京区域拿地,和兽爷去练宝剑一样心惊胆战。

猛龙不过江。两年前,万科北京公司几个员工在去香河国土局拍地的路上,在香河公安局门口被人拦住暴打一顿,车也被砸成废铁。同样被打的,还有来自福建的地产商旭辉。

好不容易突破重重阻力,终于和当地政府坐在谈判桌上,县长们说得最多的一句话是:

      不好意思,这块地已经预定了。 

在天安门以南50公里,在国贸正东30公里,崛起了一座座新城。在环京的风口下,左手“产业新城运营商”,右手地产开发商,让华夏幸福成为中国最大的地产商之一。

在环京区域,这家名为“幸福”的公司被称为“第二政府”,他们在这里几乎畅通无阻。华夏的招商人员一般都会配备两份名片,一张是华夏幸福公司的名片,另一张一般印着当地政府“招商局助理”的头衔。

这种“我有飞一般的开发能力”的牛逼,在中国房地产圈里已经流行很久了。但华夏幸福用固安产业新城迭代的“样板戏”,把一个故事说到了极致。

就像拥有万达广场的万达一样,在中国广袤的二三线城市里,华夏幸福一时间也无往不利。

地产商们都是来赚钱的,但只有华夏幸福说是要给地方政府带来产业和税收。一个是赚钱的,一个是给钱的。谁的良心大大的好,一眼就能看出来。

王小波说过:价值判断是最容易的事。公鸡的价值观就是:母鸡好,黄鼠狼坏。在环京的地方政府看来,地产商都是黄鼠狼,只有华夏幸福是会下蛋的母鸡。

于是在华夏幸福的大本营环京区域,他们不仅可以圈地筑窝,一圈就是10平方公里以上,然后建设园区、招揽商户,义不容辞地把地方政府的货揽到自己肩上。

当然,根据协议,政府招拍挂的出让金,一部分还要投入给华夏幸福。这等于是华夏帮地方政府下蛋,然后和政府平分卖蛋的收益。

       别的地产公司要去买地,占用现金流;而华夏幸福自己有只母鸡,想要蛋了就孵。

除了造房子,强势的华夏幸福还可以从政府处收取产业发展服务费,这其实是变相的又一次收割。

华夏幸福的收入中,一半来自于房地产开发,还有40%来自产业发展服务。

后来人们发现,“第二政府”的权力好大。华夏幸福在大厂运营的自来水厂水质含氟量超标,热源厂温度也达不到标准,这些问题也不重要。

到后来,一些县招商引资来的产业希望放到华夏幸福的园区里面,华夏幸福甚至会直接跟政府要求分税。

谁让华夏幸福是环北京的第二大地主呢,仅次于政府。

你包叔的人生导师兽兽曾经说过:

      人生的两大悲剧是炒股炒成股东,宝剑宝成老公。

华夏幸福做企业,做成了政府。

去年四月,千年大计出台。有人很快发现,就连雄安新区三个县总共430平方公里陆地,华夏幸福也通过框架协议锁定了其中的四分之一——留给政府的土地,似乎已经不多了。

各种评论接踵而来。华夏幸福打了个喷嚏,大踏步撤退,主动放弃了雄安新区圈下的那些地。

从1998年创业,狂奔了二十年,站在中国房地产创新最前沿的华夏幸福,遭遇了自己的黑天鹅事件。

现实的电影一次次地上演。老王随着另一个老王,踏进同一条河流。

你包叔的朋友二狗是华夏幸福旗下孔雀城大厂分公司的员工,每天早上八点钟公司会组织员工做广播体操。2017年12月下旬的一天,二狗在上班路上收到一条信息:天气不好,早操取消。

二狗抬头看了看天,阳光明媚。

办公楼里几乎没人,打电话给一位同事才知道:

       大厂的孔雀城从三万多降到了一万八了!员工给5万就可以押一套房,三年内付清首付还可以更名一次!快来占一套房呀!

二狗马上去跑了一套,三个月后,他肠子都悔青了。不只大厂,华夏幸福在潮白河、固安的项目都陷入,华夏幸福正以六到七折的价格甩卖产品。除了以跳楼价甩卖房子,华夏幸福已邀请等几家公司一同开发自己手中的地。

二狗们用自己的钱维持住了华夏幸福的面子,本来2017年前11个月它的销售额已经跌出前10,但是在最后一个月,华夏幸福突然发力,最终以1500亿元的销售额保住了前十的位置。

这家在房地产行业独树一帜的公司,因自己的核心竞争力产业新城失去昔日魅力,和大本营环京楼市的萎靡,看上去遇到了一些大麻烦。

它的收入、现金流和负债都在恶化。2017年的增长速度,创造了华夏幸福2011年上市以来新低。

整个环京市场都坍塌了,华夏幸福怎么可能好过。整个一季度,廊坊、燕郊、固安、香河等环北京市场加起来卖了22亿元的房子。燕郊只卖了30套,整个廊坊市区也就卖了1000套新房,是去年的十分之一。被华夏幸福看作现金流主要来源的大厂分公司,完成了大约十亿元销售。

更重要的是,那些想从“母鸡”身上得到蛋的地方政府,最后发现走到路的尽头也是两手空空。那些所谓的产业新城难以招来“好”的产业。

人民在进步,人民不是傻子。哪家公司试图以噱头低价拿地薅社会主义的羊毛的话,人民就会感觉被愚弄,就会不信任这样的公司。一旦失去了人民的信任,人民是不怕麻烦的。

蜜月期过后,人民开始重新审视他们和华夏幸福签订的慷慨的框架协议。老王的护城河正在一一消失。

屋漏偏逢连夜雨,上交所发来了一个十八个问题的问询函。十八个问题里有很多问题,可问不可问。但不知道为什么,敬业的上交所,一个问题都没有放过。

问询函翻来覆去就想问一句话:华夏幸福你这两年不停引入金融机构的钱,现在怎么还手头特紧,是不是虚增收入和利润。

这份问询函就跟扒了一层底裤似的,华夏幸福股价大跌。之前,大量股份已经质押出去,如果继续下跌,或将引发更恶劣连锁反应。

环京冰冻下,华夏幸福2018年初将原本用于河北固安和大厂5个孔雀城的40亿资金,调拨到了浙江、河南和安徽,希望在外地复制之前的成功。

但在环京外的市场,事情也在往令人不安的方向发展。尤其是南方市场,民营经济体发达,地方政府下蛋能力远远超过环京。

他们似乎更不需要“幸福”来敲门。

直到今天,华夏幸福集团的公章还放在廊坊党校一个租来的办公室里。每天从全国各地去廊坊申请用公章的人排成了一条长龙。

王文学做火锅店起家,开发的第一个项目在廊坊党校。老王至今对那片热土念念不忘。

不想当优秀地产商的火锅店老板,不是一个好司机。在中国房地产业内,王文学以薪金待遇奇高、对人才求贤若渴著称。华夏幸福担当得起这个名字。

华夏幸福的薪资待遇是全行业最高的。一位普通中层年薪八十万甚至上百万,一位副总裁集团的高管年薪五百万甚至上千万,在这华夏幸福都属稀疏平常的。2017年光猎头费就有两亿多。

你包叔一位前年从万科北京区域跳槽至华夏幸福的朋友曾经说:

       在华夏幸福一年,相当于我在万科干十年呀。

当年王老板把一家火锅店能做成廊坊最火的餐馆,他的秘诀是六个字: 

     “换厨子,添新菜。”

王老板换厨子的良好习惯,让华夏幸福的人员流动性也成为行业最高之一。万科这位兄弟在华夏幸福没干满一年,就挂靴而去。怎么看,这份高薪都很烫手。

2016年6月,王老板从万科挖了一位新大厨——原来万科合肥总经理许焰林到了华夏幸福,做旗下核心公司孔雀城的总裁。王老板期待着这位大厨能够给华夏幸福做出一道新大餐出来。

新厨师给华夏幸福这家草莽气十足的企业带来了很多改变。这家公司的管理体系渐渐像万科一样变得标准化、流程化。

2017年年中开会的时候,老板王文学指着孔雀城的掌门人许焰林说:“如果选一个人代表我的话,就是老许,老许做任何事我都支持。”

有了这句“你办事,我放心”,许焰林更放开手脚,大刀阔斧地进行各种试验了。孔雀城原本归属公司老臣陈怀洲管,许焰林到来后,陈怀洲被王老板要求不能过多介入住房,转而负责产业小镇了。

为了提升产品质量,许焰林还从当代置业挖来了杨帆负责质量管控。杨帆是当代置业的首席工程师,在科技住宅上颇有建树和口碑,在公司被称作“教授”。王老板开火锅店的时候,杨帆就已经在中建一局做项目经理了。

许焰林希望孔雀城能建出优秀住宅作品。但很快,他就被公司一些高管打脸了:

      做这么高端干嘛?人家来环京是炒房的,又不是来住的。

六个月后,这位希望给孔雀城带来自己有竞争力产品的职业经理人败退了。2017年11月,自以为拿着王老板御赐尚方宝剑的许焰林,忽然毫无征兆被撤掉了总裁的职位。不管是许焰林,还是杨帆,都没能在华夏幸福留下什么痕迹。

华夏幸福员工这才发现,看似风光的职业经理人,命运实际上掌握在公司的几位司龄20年左右的老臣手中。他们聚在一起开个会,就可以让许焰林这样的人出局。这些公司的老人,在背后被叫做“老人会”,或者“八大金刚”。

这虽然不是一个家族企业,但有些地方比家族企业更甚。

许焰林走了,接替他的是另一名万科旧将傅明磊。但孔雀城内大部分工作都由常务副总裁齐晓艳负责。

齐晓艳曾经是王文学的前秘书。兜兜转转,华夏幸福又回到了解放前,厨子还是老的好。

东印度公司在南亚戛然而止后,西方评论家MR.Shou很快评论,与国争利,人民是不高兴的。时代在进步,人民也越进步,那些做着“假”蛋生意的人和公司,得承认和顺应时代的这种进步,更严格地要求自己。不是我,也不是你牛逼,牛逼的是这个时代。

用一位“老人家”的语录评述东印度公司:“假的就是假的,伪装应当剥去”。

文章来自:http://www.wm927.com/calendar/article-20389.html

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