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2017-08-11 17:08

北京时间7月28日,美国iCross地产基金官方微信正式推出美元余额宝系列12号产品,该产品在上线当天便被国内外投资人再次一抢而空。说到“再次”,在今年6月30日,iCross Fund也是通过其官方微信,在美东时间上午11点20分,推出理财产品美元余额宝11号。该产品一经上线,在短短一小时内, $300万美元的融资理财产品便被投资者抢购一空。有些国内的投资人,甚至在凌晨,持续与iCross Fund沟通,并最终完成认购。

目前,iCross Fund整个产品线成缓慢上升趋势,但由于其稳定的投资收益及透明化的投资理念,在近些年吸引到不少粉丝,形成了“僧多粥少”的态势。然而,这种常态并非iCross Fund所期待,且这种状态将会在未来不久被打破。

iCross Fund 总裁Lily Guo表示:“iCross将在未来的一到两个月内推出更大额度的美国房地产类的投资理财产品,以满足日益增多的投资人需求。”

据了解,iCross Fund计划于2017年9月至11月推出2-3个房地产基金产品,融资金额将高达数千万美元。

iCross Fund美元余额宝12号产品回顾

iCross Fund美元余额宝12号产品融额度为$300万,起投5万美元,年化固定利息6.5%,期限为6个月。项目借款方资质雄厚,提供项目公司股权质押担保。

投资总结

本项目总金额300万美元的过桥贷款, 提供給纽约一家资产管理公司,用于收购位于纽约Albany市纽约州立大学Albany分校的Aspen学生公寓。这座5层高的公寓,共有115个单元,可出租房间277间。项目于2016年完工,现已运营近1年时间。截止到今年7月,2017-2018学年度的公寓租约已经100%满租。近年来,纽约州立大学Albany分校不断扩招,校内学生宿舍只能满足一半多在校本科生的住宿需求,因此该项目很好地缓解了该地区学生公寓的刚性需求。

 

项目亮

优越的地理位置和稳定的现金

项目位于纽约州立大学Albany分校正门口一条主要商业街上,周围遍及餐馆、超市等生活设施,步行至教学楼仅5-7分钟。该学校成立于1844年,是一所大型的综合性研究型公立大学,在校学生约17,300人,其中包括本科生共计13,139人和研究生4,234人。这些学生分别来自美国的48个州和全球96个国家及地区。学校校长表示该校近三年将继续扩招,届时在2020年注册在校学生预计将达到20,000人。

2017-2018学年度,该学生公寓租约已经100%签署。随着在校学生群体数量进一步增长,预计学生公寓将供不应求,空置风险低,现金流稳定。

(项目紧邻纽约州立大学Albany分校正门)

稳定的还款保障

美元余额宝12号将投资收购的这座高档学生公寓,在第一年出租运营稳定现金流价值(Final Value)基础上,权威机构评估价值可达$3,789万美元。项目方将获得金融机构提供的约$2,700万美元商业贷款,并将于2017年8月14日完成房产过户。

美元余额宝12号的还款来源将来自于借款方从其他渠道获得的资金支持,在6个月之后推出该项目,完成投资。同时,美元余额宝12号拥有项目方公司股权质押担保(Equity Pledge), 为投资人本金和利息返还提供保障。

租金有上升潜力

Albany市当地学生公寓市场供不应求。随着美国经济复苏,学校扩招生源,这种供不应求的状态将持续未来几年。目前公寓租金与市场水平相持平,预计今后可以将保持年3%涨幅。除了租金之外,入住率也从购买合同签约后上升,同时物业管理的成本费用将会降低,以此来提升物业价值。

公寓配套设施专为学生设计

学生公寓内设施包含24小时健身房、户外露台、自习室、小型会议室、自行车停车区域,还有保安和中央监控系统。公寓包含1房-4房多种户型,室内拥有共享的起居室、液晶电视、无线网络、衣橱、独立卫生间、洗衣机和烘干机,可以满足学生居住需求的方方面面。项目环境安静适宜,距离学校仅步行距离,周边生活便利。

项目享受房产税优惠

项目公寓将享受6年PILOT房产税务减免优惠政策,直到2023年,税务成本较低。

国际投资人无需支付美国收入税

按照美国联邦税法规定,国际投资人的利息收入无序交纳美国个人收入税。

 

地产概览

Aspen高级学生公寓项目于2016年全新装修,内部设施齐全,项目距离学校仅步行距离,周边是超市,餐饮及书店,生活便利。依托教育资源的出租学生公寓市场受经济环境影响小,租金现金流和房屋市场价值稳定。

(项目周边学生公寓分布)

该公寓与周边其它学生公寓租金对比显示,地理位置和公寓设施优势显著,但租金价格优势明显,基本略高于或与市场水平持平,平均每个房间的价格在$1,016美元。根据周边校内和校外学生公寓的租金调查显示(详见下图),Aspen学生公寓的市场潜力和吸引力具有绝对优势。在校学生公寓的户型主要为双人公寓或4室1厅户型,月租金范围在750-1008美金;校外学生公寓主要分为两类,第一类例如Woodlake和1700 Designer Residences建于2000年以前,配套设施有限但租金较为便宜,每平方英尺月租金约为$1.20-1.38美金。

 

而建于2000年以后的Alexander  At Patroon Creek和UH CollegeSuites设施较新,每平方英尺租金约为$1.91-2.22美金。本项目具有媲美校内学生公寓的便利和全新的高档公寓配套设施,每平方英尺月租金约为$2.81,换算成每个房间租金范围在$934-$1335美金。随着该地区租房市场房价稳定态势以及学生群体数量增加,预计项目未来三年市场价值仍然保持稳定上升趋势。

根据之前以每个房间$1,016的平均价格进行的财务测算,本学生公寓的今年的租金收入预测达到$331万美元,扣除各项物业管理费用以及房产税之后,经营净收益(NOI)为$253万美元,费用占比为24%,而项目未来五年的经营测算如下:

借款方预计持有期5年,每年盈利扣除各项费用以及贷款利息之后(前五年为InterestOnly)可实现的现金回报率(Cash-on-Cash)在10.31%-13.85%区间,项目的内部收益率(IRR)可达12.56%。 

编辑:陈鼎成

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