主页> 实时新闻>

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(下篇)

美国独特的人口结构和教育观念决定了本国学生人数的持续增长

Y世代,亦称千禧时代,即二战后婴儿潮世代的后代,通常出生于1981至1997年,拥有约7500万人是美国有史以来拥有最多人数的一代,而他们如今超过90%已过了本科教育的阶段,而由于美国的硕士教育相对于学术型硕士而言更倾向于对职业导向的培养,所以通常美国学生在就读硕士项目前会有很长一段时间的工作经历,换言之未来十余年正是Y世代陆续就读硕士的十余年。且随着对高技术人才的需求日益增长,更加职业导向的专业教育将更具吸引力,从而硕士数量有望在未来迎来较大增长。

现有数字也验证这一猜想,根据美国国际教育协会统计,过去六年间美国本土硕士录取人数从220万人持续增长至300万人。

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(下篇)

Z世代,即1997至2010年间出生的人,是美国历史上仅次于Y世代和婴儿潮的最大规模的人口增长人群之一,同样超过7000万人。而不同于此前的婴儿潮和Y世代,如今美国经济快速发展,更多的家庭具备让子女就读大学的经济基础,同时由于机器正逐步取代传统的低端劳动力,接受大学教育的人才在未来的就业市场更具竞争力,所以可以预见的是,虽然人数略低于此前的Y世代,但Z世代人群的就读大学的人数将远超于往年同期。

综上,美国独特的人口阶段式的增长、逐步改善的经济状况和对劳动力的更高要求、与中国不同的硕士就读理念保证了未来美国学生人数的持续且快速地增长,从而产生更多的对学生公寓的潜在需求。

国家政策一定程度上阻碍了留学生人数的增长,但留学生人数仍将在波动中增长

由于特朗普政权相对严苛的签证和移民政策,增加了原先有此打算的留学生的顾虑,从而一定程度上影响了留学生人数的增长,但即便如此赴美国留学生人数仍然实现了连续十一年的增长,这主要得益于以下几个原因:

首先,是作为其留学生主要生源地的中国和印度,是拥有世界最多人口且近年来经济发展最为迅速的新兴经济体,更多的家庭具备送子女出国留学的经济实力。同时,由于这两个国家崛起时间未久,完备的学科体系尚未建立完全,在尖端领域的教育和培养较发达国家仍有较大差距,且由于这两个国家金字塔型的人口结构,使得学龄青年在未来的就业市场中面临前所未有的激烈竞争。所以,无论是出于发展尖端产业的考虑还是未来在职业市场中更具竞争力的考量,中印两国都有更加迫切的出国留学的现实需求,而其不断发展的经济实力则为需求的实现提供足够的物质保障。

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(下篇)

其次,美国拥有世界上目前最完善的学术和培养体系,同时拥有最多的尖端领域的专家学者,是留学生进行学术研究和培养职业竞争力的最佳留学目的地的最有力竞争者。

英国高等教育资讯和分析数据提供商QS每年发布世界大学排名,综合衡量全球各高校的学术和职业教育的实力,在世界前百大学中美国独占鳌头拥有31所,远高于第二名英国(16所),且前四名均为美国大学,前二十名内超过一半是美国大学,可以说美国是实现留学生出国留学诉求的最佳目的地。

连续三年轻微下降的学生公寓入住率预示着学生公寓供给已初步满足国内需求

根据Axiometrics截至2017年9月的统计数据显示,美国国内学生公寓平均入住率为94.8%,略逊于2016年同期(96.0%)和2015年同期(96.5%),并且经历了连续三年的轻微下跌。但尽管如此,学生公寓的出租率仍然高于甲级写字楼、优质零售物业、传统公寓和酒店等。

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(下篇)

根据距离校园距离细分,距校园半英里之内的校外学生公寓入住率为95.5%,而距校园半英里至一英里的校外学生公寓入住率为94.8%,而距离校园一英里以上学生公寓入住率为93.1%,且距校园越近,其受新增供应影响而导致的入住率下降就越轻微。

学生公寓平均租金增长可观,距校园一英里内学生公寓更具增长潜力

虽然近年来学生公寓租住率略微下降,但持续的租金增长可部分冲抵其带来的不利影响。

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(下篇)

根据Axiometrics统计,2017年,以半英里和一英里为分界学生公寓租金增长率分别为1.7%、2.5%和1.9%,而美国2017年通胀水平大致在2%附近。换言之距校园半英里至一英里的学生公寓,其租金增长率最为可观。而从租金水平上来看,距校园半英里内学生公寓平均租金约为700美元每月,相较于半英里至一英里内学生公寓高出超过五分之一。

学生公寓发展前景根据不同学校呈现巨大差异

学生公寓入住率及其变化、租金及其变动、供给及其变动是衡量学生公寓供需关系的重要指标,而这些指标根据具体学校的不同呈现巨大差异,通过分析比较这些关键指标,我们可以发现潜在的发展机会以及避免供给过剩的情况:

德州系的学校,如德州农工大学(Texas A&M University)和德州理工大学(Texas Tech University),据Axiometrics统计,在过去两年均有大量新增学生公寓建成,而其入住率和租金均大幅下跌,且其入住率也处在较低水平。以德州理工大学为例,2017年其新增床位3734张,但其入住率下跌11.0%仅为84.1%,远低于全国94.8%的水平,而其平均租金虽然维持了较高水平为569美元每月,但较去年同期仍下跌5.5%。这些关键指标的变动,让德州理工大学在短期内很难成为投资者的第一选择。

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(下篇)

乔治亚理工学院,据Axiometrics统计,连续两年校外学生公寓入住率维持在100%,且2017年租金上涨5.8%达到948美元每月远高于全国平均水平,很显然乔治亚理工学院附近学生公寓市场相较于其它学校具有更好地回报率。同样的还有中佛罗里达大学,以及虽然租金略微下跌但同样有100%入住率的纽约州立大学布法罗分校等诸多学校。

学生公寓的抗周期性和相对稳定的现金流使得其具有优秀的规避风险作用

2008年全球金融危机时期美国市场的实证研究表明,在经济下行期间,不同于其他类型物业普遍出现的回报率断崖式下跌的情况,学生公寓在此期间却仍保持着较高的回报率。

其原因在于金融危机期间就业市场不景气,更多的毕业生难以找到工作从而难以负担更贵的房屋,另外大量被裁撤员工重新回到校园进行深造,同样促进了学生公寓回报率维持在较高水平。

针对美国学生公寓市场的投资策略建议

1、选择有良好发展潜力的学校周边进行投资

虽然近年来美国市场整体上呈现逐渐饱和的态势,但仍然有大量的地区细分市场有待发掘。投资者应该从高校出发,综合考虑每个潜在的投资标的的各项指标,如学生公寓入住率及其变化、租金及其变动、供给及其变动等,从而有效增加投资的回报率。

2、利用市场细分加强竞争力

中国学生作为美国留学生的主要构成群体,在美国学生中的比例日益提高,而在美国本土学生和留学生中,所有形成一定规模的学生群体中中国学生所表现出来的文化特质和生活习惯等与其他群体的差异是最显著的,同时考虑到美国全境内几乎都有中国城的成功先例,中国投资者可以考虑发挥自身优势,利用如中国同学喜欢抱团、对当地菜肴不甚满意等群体特征,有针对性的推出一部分学生公寓,从而在争夺细分市场如中国学生中抢占先机。

3、与学校进行合作,联合运营改善改造校内学生宿舍

在与校外学生公寓进行竞争时,校内学生宿舍在地理位置上具有无可比拟的优越性,而往往是受限于有限的数量和老旧的质量而显得缺乏竞争力。投资者可以考虑与校方合作,对老旧的校内学生宿舍进行改造,通过更好地利用空间以提供更多床位、进行合理的装潢和配套设施的修建以提升其居住质量、利用先进的管理经验提供更出色的物业服务等来提升校内学生宿舍竞争力。


文章来自:

相关推荐