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关于阳光城股权结构变化的评论:两位股东的股权担忧逐渐缓解,雨后阳光更美

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2019年2月24日,公司价值逐步凸显,缓解了市场担忧。2019年2月24日,上海嘉文100%控股股东(上海嘉文实际控制人,控股公司18.04%)中民嘉业将其持有的上海嘉文50%的股权转让给福建捷诚。转让后,上海嘉文成立董事会,由三名董事组成,其中两名为中民嘉业,一名为福建捷诚。目前,中国民间投资控股公司仍为两大股东,持股比例为9.02%。股权转让后,公司价值逐渐凸显,缓解了市场对中国投资基金地位下降的担忧。此外,控股股东阳光集团及其一致行动人持有公司44.40%的股份,远远超过中信银行,中信银行是一家纯粹的金融投资者,对公司的经营没有控制和重大影响。

土地征用和土地储备:深耕、积极扩张、销售价值5600亿元,75%的一、二线土地收购公司一直以二线为主,2015-17年连续三年的土地征用在2018年放缓(土地收购/销售金额分别为60%、76%、133%和在土地成本控制较好的情况下,征地平均价格占平均销售价格的33%。2017年至18年,第一、二、三、四线征地比例分别为78%和22%和67%和33%。沉陷区主要集中在长三角城市和中西部都市圈(泉州、绍兴、漳州等)。截至2018年底,可销售面积4.418亿平方米,可销售价值5681亿元。其中一、二线地区占65%,商品价值占75%,大陆和长三角战略城市分别占48%和19%。

财务分析:债务下降、营业额加速、现金流改善、利润率提升、希望提升

自2018年以来,公司主动降低杠杆率,减少生息负债,2018年第三季度末净负债率降至208%(比2017年末低44%),2017年第一季度至今天的经营现金流量恢复正常,与同行业企业相比有显著改善。销售规模;近年来,大中型资产等资产周转稳步加快,通过并购快速进入成都、武汉等核心城市;同时,毛利润较2017年增长900万元,增长1.4%,达到26.5%;年末2018年第三季度,预收款项726亿元,同比增长76%,保证结算量。在当前金融环境边际改善的背景下,公司后续融资成本可能继续下降,叠加负债将减少,利润率将增加。该报告预计将显著改善,评级将得到提升。

投资建议:第二大股东股权担忧逐步缓解,雨后阳光更美,保持了福建阳光城的“推”评级,深耕细作,二线强劲,体验了三星级管理团队的贡献,公司实现了70倍的销售增长。H七年来,为未来结算量打下了基础;“双宾”团队在加入综合变化后也有望带来精细化和规范化的管理,而公公公司积极的去杠杆化、信贷松动和降息的环境也使该公司的销售业绩表现良好。更加灵活,实现品质提升。我们维持预测公司2018-20年度每股收益分别为0.75元、1.00元和1.35元。当前价格相当于2019年的6.3倍,比每股资产净值低57%。我们维持“推”评级。

风险提示:三、四线销售超预期下行,行业资本改善低于预期。

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